Как купить квартиру в новострое и не остаться в дураках

Снова и снова в столице под носом у власти разворачиваются финансово-строительные пирамиды. Они оставляют после себя обманутых инвесторов, недострои и уголовные дела. Почему так происходит и как безопасно купить жилье на первичном рынке?
По материалам BBC Украина


Что такое финансово-строительная пирамида?

Застройщик, у которого нет достаточно собственных или кредитных средств для финансирования строительства своих объектов, строит за счет покупателей будущего жилья. В этой схеме инвесторы новых и новых жилых комплексов платят деньги, за которые возводят не их дома, а достраивают предыдущие объекты.

Обычно часть средств владельцы выводят из компаний, а очередных инвесторов привлекают большими скидками, льготными рассрочками и низкой ценой квадратного метра. Нехватку средств покрывают за счет все больших масштабов строительства и привлечения все большего числа инвесторов.

Купить и не прогадать

Учитывая проблемы, которые существуют на рынке, эксперты советуют быть очень осторожными, покупая жилье на этапе строительства. Ведь если у одних объектов с самого начала были проблемные документы или вообще отсутствуют какие-либо разрешения, то другие могут предоставить весь необходимый пакет. Кроме того, у них была положительная история и успешно сданы и заселены объекты.

На что же обращать внимание?

• Цена

Заниженная стоимость — один из крупнейших маркеров риска, предостерегает Григорий Перерва, генеральный директор агентства Еврорейтинг.

«Самое главное — не лезть за дешевым сыром. Если стоимость жилья на 15-20% ниже рыночной, то, скорее всего, там есть какие-то проблемы», — говорит он.

«А там, где риск меньше, скорее всего, ценник будет не самым низким», — добавляет эксперт.

К заниженной цене относят также слишком привлекательные условия рассрочек, скидок или кредитования.

• Кто за рулем?

Следует тщательно изучить бенефициаров компании, связаны ли они с политикой, советует Ольга Соловей с «Украинского клуба недвижимости».

Учитывая, что политика и застройщики часто связаны, изменение политической конъюнктуры может ударить и по бизнесу, а значит — поставить под удар будущее жилье.

• Слишком большие объемы строительства

Признаки строительной пирамиды в респектабельной, на первый взгляд, компании, в которой все в порядке с документами, часто можно «вычислить», только анализируя темпы и объемы строительства всех ее объектов, говорят эксперты.

«По «Укрстрою» (одна из компаний-пирамид) длительное время на риски указывали только крупные масштабы строительной деятельности, которые, возможно, не полностью подкреплялись финансовыми возможностями компании», — говорит Перерва.

Финансовая отчетность застройщиков почти никогда не доступна общественности, поэтому стоит внимательно следить за динамикой строительства и сдачи объектов в эксплуатацию. Причем всех актуальных объектов, а не только того ЖК, который интересует.

«Если идет отставание и если отставание накапливается, новые дома строят, а старые не завершают, могут возникнуть проблемы, — объясняет он.

«На рынке нет таких мощных компаний, которые могли бы строить более 3-5 проектов одновременно», — предостерегает также Соловей.

• Агрессивная реклама

Еще один тревожный звоночек — «безумная рекламная кампания» и «избыточное предложение».

«Это было свойственно проблемным застройщикам еще за пол года до кризиса. Это косвенно указывало на проблемы с ликвидностью и недостаточные средства», — считает Григорий Перерва.

• Проверять, проверять и еще раз проверять

Инвестируя на первичном рынке, стоит все проверить.

Учесть репутацию компании и ее историю, поискать данные о конечных бенефициарах, проверить есть ли сданные объекты или объекты, которые задерживают, проверить разрешения на строительство, документы на землю и наличие судебных дел, в которых фигурирует застройщик, предупреждает Евгений Грушовец.

«Не нужно думать, что все логотипы на рекламе — это и есть застройщики, — соглашается Ольга Соловей. — Надо изучать документы заказчиков строительства, инвесторов, генподрядчиков. Это возможно сделать или с определенной подготовкой, или с помощью юристов».

Инвестиция на первичном рынке — это продуманное вложение средств в надежную компанию.

Обращаясь в АН «Терра», вы получаете квалифицированную помощь в приобретении квартир только у проверенных застройщиков!